失敗しない中古購入術

リアル調査を動画でご覧ください

家の現状把握には欠かせない調査です。その他にも、インスペクションにはメリットがたくさんあります。
それでは次から『失敗しない中古購入術』を解説していきます。

これからの中古住宅は性能が重要＝耐震性と断熱（気密）性能の両方＝できるだけ新築に近く

なぜ築26年以上前の中古住宅を購入するのか？　

建物価格が築浅中古住宅より安く手に入る。ほぼゼロの場合もあり。築年数の多い中古住宅の性能向上＝資産価値の向上が可能。

2つの証明書をとることで住宅ローン減税や補助金を活用できます。

• 【1】住宅省エネルギー性能証明書
• 【2】耐震基準適合証明書　※①のみでも住宅ローン減税は可能です。

耐震基準適合証明書、住宅省エネルギー性能証明書のより詳しい内容は下記のボタンから確認できます。

築26年以上前の中古住宅とは。AかB

• A　 築45年以上前の旧耐震基準の建物（1981年＝昭和56年６月以前）
• B  築26～44年以上前の新耐震基準の建物（2000年＝平成12年以前）　

住宅ローン減税についてのくわしい説明

住宅ローン減税についてのくわしい説明は、以下「省エネ減税　国土交通省資料」よりご確認ください。

耐震診断補強の補助金について

各自治体により補助額は様々ですが、診断費用の2/3以上、補強費用は50～100万円が多いです。

購入前から入居までの流れ

１まずご連絡ください
中古住宅をスーモなどで探している段階で、
小杉までご相談ください。

２気になる物件出たら
立地条件（地盤含む）・周辺環境（利便性、接道状況含めて）、不動産価値（訂正価格や所有者さん情報含めて）、建築に関する法的制限（重要事項説明書含む）などを小杉建築設計事務所で概要調査アドバイスをさせていただきます。

３物件契約前後は
買主、不動産屋さんのOKあれば、契約前がベストです。理由は、耐震性能や劣化状況が明白だと購入価格の交渉がしやすいため。まずは、前述の2つの証明書をとるためのインスペクション、耐震診断から始めましょう。

【詳細チェック項目】
電気・吸排水・ガスのインフラ設備配管の劣化性
電気・給排水・ガスのインフラは、実はリフォームコストに大きく影響します。購入前にこれらの劣化状況を専門家が調査し、アドバイスします。

４２つの証明書をとるための住宅性能とは
①住宅省エネルギー性能証明書をとるための条件は２つです。
その１：断熱等級4以上（最低でも５、できれば６以上）Ua値0.6W/㎡k以下
その２：一次エネルギー消費量等級４以上 BEI≦1.0
② 耐震基準適合証明書をとるための条件は「上部構造評点（iw値）1.0以上　耐震等級１相当以上」です。

５購入後は
・性能向上リノベーションをおこないます＝耐震補強工事＋断熱気密工事＋リフォーム工事
・電気、給排水、ガスのインフラ設備配管の劣化性。詳しい実例は、当社系列の施工会社、勝建設株式会社のHPをご覧ください。

６工事完了後は
２つの性能証明書を入居前に小杉建築設計事務所は発行いたします。
〇住宅省エネルギー性能証明書は、確定申告時に提出
〇耐震基準適合証明書は、登録免許税や不動産取得税の軽減措置に
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受ける場合の非課税制度においても、中古住宅は新耐震基準への適合が要件。具体的に以下のポイントを徹底調査し、基準に適合するか判断します。

具体的に以下のポイントを徹底調査し、基準に適合するか判断します

中古住宅で気になるのは、断熱や気密の現状でしょう。外見では、わからない部分です。弊社では、様々な調査をしていますが、この断熱や気密の調査も行っています。上記インスペクションと合わせて行うことで、効率的に中古住宅の弱点をみつけ、必要であれば補強や対策をする。または把握しておく。賢く、長く、安全に、安心して暮らすためには、必須だと思います。

【現地調査内容 】
〇床下、屋根裏調査（潜入、目視）各部屋の断熱材の種類と有無を調べます。（床・壁・天井）

〇気密調査（潜入、目視）

• 各部屋、床下、屋根裏を調べ、気密性の状況を調べます。
• 外壁まわりの内壁下の土台・根太周辺の空隙状況
• 浴室床下周辺
• 階段・押入れ下の状況
• 換気扇など外部とつながった穴
• 室内温度差分布調査
• 放射温度計で表面温度を調べます。
• サーモグラフィーカメラで室内の温度分布を視覚化します。
• 気流検知器で気密性を確認します。
• 勝手口と玄関、サッシの仕様⇒断熱性能に影響する　

〇図面等の書類からの検討（インスペクション・耐震診断と重複）

• 建築年代⇒耐震基準と省エネ基準法の年代を確認
• 構造と構法と仕様を調べる⇒図面と現地調査、設計・施工会社を知る
• リフォーム歴を調べる⇒特にメンテナンスに重要な外壁・屋根と水回り
• 広さ30坪台⇒ベストな広さ　下屋が多いか少ないか　吹抜け有無
  ※広い家ほどリフォームコストはアップする
• ベランダの仕様⇒造作タイプか既製タイプか、素材は何か
• 湿気⇒周囲との高低差、基礎の高さ　
• 動線　使いにくい間取りか
• 日当たり⇒特に冬の採光、夏の西日
• 屋根の仕様　
• 検査済証有無　

費用

①インスペクション　100,000円（税別）
②耐震診断（床面積に応じて）
③断熱・気密現況調査　20,000円（税別）

弊社での中古住宅購入のメリット

中古住宅の補強工事とリフォームも同時に合わせてやりたい方の現状の悩み

土地と中古住宅を同時に購入するため、「契約決済までにじっくり時間かけて資金計画をたてる」のが難しい点です。

当社お問合せのタイミング

当社お問合せのタイミングは『物件お探し中早めにご相談！』が理想です。そうすることで、土地建物の安全性についていち早く把握でき、資金計画が明確にたてやすく、物件申し込み後のバタバタとした機会損失もなく、余裕をもって優位に進めることができる。
今や面倒な銀行ローンの事前審査も、自身でAI事前審査をアプリなどで簡単にできる時代になりましたので、不動産の問合せ、お申込み前にあわてず自分のペースで資金計画ができます！

当社をご利用するメリット

従来のようなネットで物件情報見て不動産屋さんに連絡するパターンから、物件情報見て、先に当社にご相談することで、安心と無理のない資金計画とさまざまな助成金を利用できるのがメリットです。
建築の専門家である一級建築士と不動産の専門家である宅地建物取引士がいる当社に相談することで、
ワンストップでスムーズに安心して中古住宅選びができます。

スケルトンリフォーム

建て替えせずに、補強しながら
できるだけ活かせる構造を残す手法です

スケルトンリフォームとは、中古住宅の耐震性、断熱性、快適性レベルを新築住宅仕様に近づける方法です。リノベーション、スケルトンリフォームは、建築ゴミを大幅に減らすことができます！それによりCO2削減に貢献することで、地球環境にやさしく、しかも、建て替えよりも大幅なコストダウンが可能です。建替え新築工事より建築解体の廃材が約80％減らすことができます！基礎のコンクリート、木材の構造部分、ガラスなどを捨てません。その結果、柱・土台・梁など多くの木材を活かすことができます。

我々が考えるこれからのリノベーション
スケルトンリフォーム住宅のあり方

性能は新築にできるだけ近づけ、コストは新築の30％以上安くする！です。詳細は、当社グループ会社の勝建設株式会社のウェブサイト、スケルトンリフォームページでご確認ください。

また、小杉敬太郎がおこなうインスペクション・耐震診断は30項目に及びます。詳細は別ページで解説しています。

弊社地盤調査のメリット

第三者的立場でお客様と不動産業者の間に立ち
公平で正確な調査ができます

まずは、契約前にご連絡ください。契約してしまうと不動産屋さん主導で決済まで急がれてしまい、しっかり建物や土地の状況を客観的に確認する時間がありません。下記のような手順で進めるとスムーズです。

国土交通省は中古住宅を安心して売買できるよう、一級建築士が家屋の傷み具合を調べる住宅診断を促進し、売買の仲介契約時に、住宅診断を行うかどうかを売り主や買い主に確認するよう不動産仲介業者に義務付けます。診断する場合は、不動産業者があっせんする業者が実施。診断結果は、契約前に不動産業者が買い主に行う重要事項説明に盛り込みます。

また、最終的に売買契約を結ぶ際には、家屋の基礎や外壁などの状態を売り主と買い主の双方が確認し、確認事項を契約書に明記するようにし、購入後のトラブルを回避します。

～不動産購入のためのセカンドオピニオン～
不動産屋さんのすすめるままに、契約するのは気が進まない方に。

業界初！土地・不動産のインスペクション

不動産屋さんは建築のプロではありません。逆に一般的に建築士は不動産のことは詳しくはありません。でも、建物付きの土地を購入する場合、建築のインスペクションだけでは、不安は解消されません。
当社は、一級建築士であり、かつ不動産仲介業務も行う宅地建物取引士でもあることで、第三者としてセカンドオピニオン的立場からその両面で調査報告することができます。

当社オリジナルのインスペクションポイント

１不動産屋さんがすすめる物件について事前調査　適正な物件なのか？
そもそも違反建築物か、全面道路は私道か、どういう種類の道路か、周辺環境は担当不動産屋さんが売主と直接交渉できる専任媒介かそれともただの一般媒介かなど。

２境界杭と境界にある塀の所有者の確認
界杭がなく、塀は隣家と共有なのかその説明も十分でないまま不動産屋さんが契約を進めていないか。測量図はあるか、あってもかなり古いものか。

３擁壁の状況調査
構造的に大丈夫か、違反工作物でないか。
高さは2M超えてないか、鉄筋入っているのか。

４物件の所有者の情報をいち早く入手し、土地・建物の登記事項証明書を解説します
所有者はどういう人か、所有権以外にも権利があるか。
残債は残っているか、相続のための売買か。

５重要事項説明書と契約書をチェックし、さまざまな項目について建築士の観点から説明
専門用語がわからない、もっと内容を理解したい。
不明瞭・疑問点などないか。

６担当不動産屋さんの対応力・スキルをみる
調子いいが、本当に大丈夫か？
経験浅いか？ウラオモテありそうか。

７埋設物（井戸・浄化槽・地盤改良の改良体など）、インフラ（電気・給排水設備、ガス、アンテナ、光ケーブル、NTT）状況、大きくなり過ぎた庭木など購入後に扱いに困るものを事前調査
専門性が高く、不動産購入後に困りそうなことを事前に調べる。

８補助金・減税制度の説明
買う前に知っておくべき最新情報、国土交通省、環境省、各自治体、国税庁などからの情報。

代表者資格

一級建築士／防災士／宅地建物取引士／応急危険度判定士／既存住宅現況検査技術者／適合証明技術者／建築物石綿含有建材調査者

建物を診断調査するだけでなく補修・補強・今後の維持管理のアドバイスも行います。ですから安心して物件を購入することができます。一般的な中古住宅診断は調査報告のみで今後の対策はアドバイスしません。雨漏り・ヒビについては、当社の得意分野です。また、地形、地盤、擁壁等建物周辺の状況についての調査と対策のご提案、特に傾斜、不同沈下など専門性が高い内容もご相談させていただきます。

調査は、一級建築士 代表取締役 小杉敬太郎が直接立ち合います。阪神淡路大震災以降長年にわたり、多くの震災現場に足を踏み入れ、現地の調査、相談業務を行ってきました。大地震の被害の最大のポイントが地盤であることを身をもって経験しています。豊富な実績、経験、観察眼で調査を行います。

2004年　中越地震発生　現地にて改めて大地震の恐ろしさを実感
2006年　姉歯事件発生　建築の設計と基準が より厳格化
2008年　耐震講習・相談を開始
2011年　地盤・建物の耐震調査を本格化
2016年　県内各地で耐震のための啓蒙活動を行う