中古住宅（マンション含む）購入時に取得すると、住宅ローン控除の借入上限額が最大3,000万円（通常2,000万円）に引き上げられ、13年間で最大133万円（ペアローンなら最大266万円）の税金優遇が受けられる重要な書類です。
また、贈与税の非課税枠が拡大する場合や、将来売却時の資産価値向上につながります。
築15年未満のマンションで多く対応しており、登録住宅性能評価機関や建築士に依頼し、購入後6ヶ月以内（引渡しから）に手続きを行う必要があります。

住宅省エネルギー性能証明書の概要

目的

住宅ローン減税（所得税控除）の借入限度額を、省エネ性能に応じて拡大（上乗せ）するために利用。

基準

「ZEH水準省エネ住宅」または「省エネ基準適合住宅」の2種類。

要件

原則として、平成25年省エネ基準（断熱等級4以上）に適合している必要があります。

対象

当社では、中古住宅（戸建・マンション）中心です。

有効期間

確定申告時に必要。購入・入居後早めの取得が推奨されます。

費用

① 現地調査：20,000円（税別）
この作業の際には、目標とする省エネ水準のご要望に応じて、どのような追加工事が必要か、ご提案をさせていただきます。

② 省エネ計算・性能向上プラン作成：80,000円（税別）
現地調査の結果、お手持ちの図面をみながら、ない場合は必要図面を作成します。
現在の性能を把握した上で、断熱リフォームを行うことで、証明書が発行可能なレベルまでのご提案をいたします。

③ 省エネ断熱性能向上リノベーション工事後に性能証明書発行します。：30,000円（税別）

なお、省エネ断熱性能向上リノベーション工事は、当社の施工会社、勝建設株式会社が小杉建築設計事務所と連携しながら、着実に進めてまいります。詳しくはこちらまで

土地・地盤の調査　対策の記事

1. SWS不同沈下調査
2. 敷地周辺地形調査
3. 揺れやすさチェック、交通振動チェック
4. 土留め擁壁調査

1. アンダーピンニング工法
2. 流動化処理土　充填
3. 薬液注入工法
4. ジャッキアップ工法　土台上げ工法
5. 土留め擁壁対策

建物・耐震の調査　対策　記事

1. 小杉が行うインスペクションの内容
2. 危険ブロック塀調査
3. アスベスト調査
4. 欠陥住宅相談・調査
5. 雨漏り調査
6. 断熱・気密　現状調査

1. 佐倉シェルターで対策
2. スケルトンリフォーム
3. 耐震対策　実例その１　無筋基礎
4. 耐震対策　実例その２　不同沈下
5. 危険ブロック対策

事故・災害あってからの未対応の責任は、当該施設の責任ともなりかねませんので、是非実績ある当事務所にご相談ください。

調査事例

県内病院、ゴルフ練習場、ホテル等

調査費用

ご面談、図面確認の上、当社規定により算出

業務範囲

概ね当社より車で1時間圏内

県自治体より是正措置求められた場合

要望あれば、当社、施工部門会社（勝建設株式会社）でのご対応可能です。

土地・地盤の調査　対策の記事

建物・耐震の調査　対策　記事

当社の強み

当社は、地盤調査・耐震補強・補強設計などは、小杉建築設計事務所が担当し、地盤工事や補強工事は勝建設株式会社が担当します。自社施工・自社施工建築です。特に住宅は、設計、管理、施工各チームの息が合ってこそ最高の建物になります。
このサイトは小杉建築設計事務所のサイトとなり、地震・地盤・耐震を重要視しか考え方をまとめています。

２．適合証明書とは？

３．無料・セルフチェック法教えます

4．有料・家の健康チェック診断お得パックについて

土地・地盤の調査　対策の記事

建物・耐震の調査　対策　記事

耐震基準適合証明書とは、建物が耐震基準を満たしていることを証明する書類です。中古住宅は、耐震性と劣化がポイントで、それが証明されればメリットはとても大きい。指定性能評価機関などのほか、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士が発行を許される書類です。

申請のひな形は国土交通省に公開されています。不動産仲介業務ができて耐震に詳しい一級建築士が、いる当社だからこそできることです。耐震基準を満たしている「耐震基準適合証明書」付きの物件を取得すると、住宅ローン減税だけでなく登録免許税や不動産取得税が減額されるなど、様々なメリットがあります。また、固定資産税の減額や、地震保険の割引も受けられるようになる場合もあります。 詳しく見ていきましょう。

①住宅ローンが利用できます！

控除期間は10年（場合によっては13年）で、控除額は最大で400万円。毎年の借り入れ残高の控除率1％。たとえば2,000万円借りれば100万円以上は還付されます。

②また、登録免許税・印紙税・不動産取得税も軽減

そのためには 条件はいくつかありますが、耐震適合証明書（木造で築20年超の場合）が必要です。建物の耐震補強工事問題は決済までに耐震適合証明書が発行できるかがポイントです。耐震性がない場合、改修工事が終わっていなければなりません。 それを売主と売主側の不動産屋さんと交渉すること。買主側の不動産屋さんががんばる必要があります。（もちろん当社ならそれをやります）

③ほかにもいいことがあります

各市町村で、他市町村から越してきて、中古住宅を購入する場合リフォーム補助などで、たとえば佐倉市では50万円出ます。親世帯との近居同居でさらに50万円の補助なんてのもあります。

④フラット35(S)が利用できます 銀行によっては低金利も

この場合、適合証明書の発行が必要。決済前に建築士が調査します。

⑤インスペクションをする

これは、あらかじめ買う前に建物や土地の状況を一級建築士に、事前に調べてもらうことです。これによって、価格交渉に役立ちますし、安心して住むためにもおすすめです。

⑥アスベスト調査をする

中古住宅を購入する場合、買う前に知っておきたいところ。

⑦ハザードマップ、浸水、地盤、擁壁を調査する

これからは、建物だけでなく、土地の地形や環境を知っておくことが最も重要。当社の長年の経験の蓄積が役に立ちます。

⑧空家バンクを利用する（佐倉市限定）

空家バンクは、市が窓口となって市内不動産業者と買主・売主を、マッチングするものです。これを利用することで、リフォーム補助など特典もあります。市役所が窓口なので、安心ですね。

⑨買ってしまったあとならば 耐震診断と耐震補強をする

自治体の補助金を利用します。難しい申請業務もおまかせください。

増改築等工事証明書

増改築等工事証明書発行業務

耐震補強工事を行う時がチャンスです。契約前に計画されることをお勧めします。 特典内容耐震改修による所得税の控除（住宅ローン減税）、固定資産税の減額、贈与税の非課税措置などに利用できます。 書類作成・証明書発行費用：30,000円

もちろん、不動産仲介もやってますので、買主側の不動産屋さんとしてバックアップいたします。

住宅省エネルギー性能証明書

住宅省エネルギー性能証明書は、別ページでのご案内となります。以下リンク先にてご確認ください。

１．土地+建物=本当の地震対策

３．無料・セルフチェック法教えます

4．有料・家の健康チェック診断お得パックについて

キーポイントは自分の家を建てた年です

自分の家のことをひとまず自分でチェックしてみましょう。キーポイントは自分の家を建てた年です。昭和56年（1981年）5月以前かそれ以降かで建築基準法は大きく変わっています。56年5月以前はまだ基礎に鉄筋は入っていなくとも家は建てられました。また今の耐震性の半分程度でもあったのです。もちろんそれ以降であっても必ずしも安全とはいえないのですが、まずは自分で確かめてください。あなたのお家は、以下の項目が当てはまりますか？もしも当てはまる項目が1つでもあれば、耐震調査の対象になります。

耐震調査自己チェックリスト

●外壁や基礎にひびわれがある
●床・廊下にビー玉を置くところがってしまう
●床下収納庫からの目視
●建具の開け閉めがとても困難
●地名が「サンズイ」や「水」に関連している
●周囲に川・沼・水路・橋・道路・土地の高低などがある
●鉄棒を庭にさすと、しずんでいってしまう
●家が重い
●切土と盛土がまたがるところに建っている
●造成のガラが埋め立てられていた
●整地して間もない場所である
●家の形が変わっている（重さにばらつきがある）
●地層の偏り
●地下水の変化などによる自然条件の変化も重要です。

あなたのお家は、いかがでしたでしょうか？もしも当てはまる項目が1つでもあれば、耐震調査の対象になります。

特に気を付けたい立地

石垣が積まれたような土地の上に建つ住宅は、注意しなければならないでしょう。「はらみ（はらみ出し）」といわれる状態を起こさないようにする事です。「はらみ」とは言葉どおりお腹が孕んだ状態のように、積んだ石が外側に弧を描いてしまう状態をいいます。なぜはらむのでしょうか？石垣は上部の構造物を支えるだけでなく、石垣の内部にある土圧、また雨水が溜まった場合は水圧まで発生します。これらの外力は、石垣を押し出す方向に作用します。そして土圧は石垣が高ければ高いほど大きくなっていきます。特に気を付けたい立地を、下記図解で説明します。

特に気を付けたい立地　その１

立地的に擁壁がアリしかも長い場所擁壁の長い区間に隣接する場合は、写真のように長い亀裂が見られるかどうかチェックしましょう。組み合わされた石のブロックに隙間ができ続いているようなら要チェックです。

特に気を付けたい立地　その２

擁壁の上。擁壁に囲まれた土地の上に家屋がある場合も気を付けたい立地です。擁壁を観察し、いつも水の染みだしにより濡れている場合、苔が生えている場合は要チェックです。

特に気を付けたい立地　その３

宅地地盤（道路や側溝含む）・擁壁の変状が連続している立地も気をつけましょう。変状が長い区間続いてみられる場合は特に注意が必要です。

特に気を付けたい立地　その４

盛土された場所。盛土の範囲が特定されている場合、大規模な範囲での影響が考えられます。盛土の上端と盛土の下端の部分の擁壁に注目です。はらみ出しが起きている場合、下側に湧水がある場合は要チェックです。

耐震対策概要その他の記事

１．土地+建物=本当の地震対策

２．適合証明書とは？

4．有料・家の健康チェック診断お得パックについて

耐震診断とは？

耐震診断は、一般的に「木造住宅の耐震診断と補強方法（財）日本建築防災協会発行」に基づき行われます。
「中古の家を購入したいが、地震が心配である。」ですとか、
「ずっと住み続けてるこの家と土地は安全か？」という依頼がほとんどです。
調査は、人間の健康診断のようにとらえていただくと良いでしょう。健康診断をして、結果を待って、悪いところがないか、再度来院して、結果を聞く。 流れはこれと同じです。

耐震診断の料金

料金は、建物の延面積をもとに算出します。
※建物が昭和56年以前に建てられている場合、費用の約2/3が佐倉市の場合は、補助対象に認められます。その他の各市町村でも補助がでる場合が多いので、各市役所にお問合せいただくか、当社までご相談ください。

耐震診断の評価について

ポイントは「評点」

チェックしなければいけないポイントは「評点」の点数です。0.7未満の方は、耐震改修の計画を本格的に検討された方がよいでしょう。

「評点」の出し方

評点の意味

耐震診断の様子

診断書について

当社オリジナル地盤＆建物チェック項目に基づき、診断書を作成し提出させていただきます。できた診断書は、解説つきでお届けします。以下にチェック項目を明記しますので、ご参考ください。

周辺状況、地盤

地形の成り立ち（事前調べ）／周辺造成状況／配管等／隣家状況／道路状況／外構等（BCぐらつき、擁壁の状況等）

現地聞き取り

家の歴史（設計、施工者、新築時入居か中古購入か、愛着度）／リフォーム歴／依頼者の心配事、不安部分、３．１１の状況

亀裂、劣化具合

基礎（外部・床下）／外壁（モルタル打診、サッシ木枠）／内部壁／雨染み

屋根

劣化状況／雨仕舞い

図面確認

立面・平面図確認／外部・内部撮影（診断時、報告時の2回）
・診断報告時に耐震補強箇所をさらに詳しく撮影する
・床・壁・天井それらの取り合い
・壁補強後の仕上げ、取り合い、周辺設備（エアコン）、家具移動、施工順序・搬入経路
・特に仕上げについて部分なのか、壁全体も行うのかを説明し確認（クロス、塗り壁、塗装、畳仕上げ、天井材、断熱工事併用、エコポイント）

傾斜測定

床／壁（外部、内部）→建具の閉まり具合／不同沈下

構造

梁掛け具合、ムリな組み方していないか／重要な柱（特に1F太い梁が掛かって荷を食ってる柱）／スジカイ向き

床下

シロアリ、含水状況／基礎伏せ確認（平面図との対応）

補強計画

補強計画についてのアドバイス

診断から補強まで全体の流れを把握するため、診断者と補強設計者は同一の方が望ましいでしょう。できれば工事中も現場監理を補強設計者がつくことがベストです。

施工者は別でも構いませんが、補強工事に慣れている会社がベスト。一般的なリフォーム工事とは異なるためリフォームと同じ発想だと正確で適切な工事が難しいです。

その理由は、建物の構造（軸組など）、劣化・損傷等を中心に検討されているため。
又、見かけをできるだけ考え、リフォーム工事や断熱工事をからめて行うのは、コストの面で同時に行うのはプラスです。

コミュニケーションを大切に

そもそもなぜ補強をするのかを　住み手との十分に時間をかけた話し合いと理解が大事です

・依頼者と補強設計者が二人三脚で行う気持ちで進行してゆくことがもっとも重要です。補強を始める前の説明と理解をともに深めることにつとめます。
・これからの住み手の人生設計をともに考えながら、補強計画の検討をしましょう。
・費用対効果～補強設計には評点上のレベルがあり、どこまで行うかをよく話し合います。
・まずは評点1.0以上と偏心率の安定を中心に考えます。

補強方法の答えは一つではないことを理解していただきます

補強設計に決まったマニュアルはありません。現在その建物のおかれている状況はおのおの違います。劣化、使用度、施工内容、工法の違いもさまざまです。また施工当時の大工さん、工務店、ハウスメーカーそれぞれ独自の技術、工法で行っているので、一つとして同じものは存在しないと考えた方が良いです。

メリット１　精神衛生上とても効果があります。

・中越、中越沖地震、東日本大震災発生の調査で行った際の非難生活者の方々の苦労を考えますと今後の生活に精神的安定をもたらします。いたずらな不安感がなくなり、あやしい営業にのっからないで済みます。
・耐震補強は、究極の防災、一時避難施設・シェルターとしての役割があります。

メリット２　資産価値が上がります

・劣化を直すということは、耐震性も増すが、建物そのものの寿命も伸ばす効果もあります。
・今、国の施策として新築から既存住宅の充実へ移行しつつあります。これからは、中古住宅の市場流通の活性化が促進されるでしょう。特に昭和５６年６月以降の新耐震基準の建物とそれ以前では、建物の評価、資産価値が大きく差が出てきます。そのため５６年６月以前の建物が新耐震基準のレベルまで検討されて耐震補強工事を行うことは不動産としての資産価値を高めます。
・こういった流れの中で、今、さまざまな助成制度や地震保険の減額が設けられている。ただし、申請窓口は複数あり手続き方法もさまざま。事前に十分に説明理解することが大事です。

劣化、積算、工事中劣化と積算（見積）について

耐震診断結果がすべてではありません。
工事中も常に診断時には見えなかった、見えにくかった部分をさらに詳しく見ながら、更なる劣化、不具合、当時の施工不良部分をチェックすることでより正確に現状が把握できます。補強時の取り合い、補強後の最終的な納まりは事前に詳細にシュミレーションすることが重要です。設備機器と配管配線、照明、コンセント、スイッチ、軒、収納、濡れ縁他建物付属物などこれまでの住み手の使い勝手など考慮します。又、意外と問題なのは、既存軸組の継手です。木造軸組は接合部が最も脆弱で注意が必要。筋かいのある桁、梁、土台にある継手は耐震性に影響があります。

それらによって何か診断と異なる問題が判明した場合は、必要に応じて補強の再計算をすぐに行い、時には一部補強計画を修正する必要も出てくる。特に劣化をどれだけ見つけられるかは、補強工事の中で大変重要。さらにその原因をつきとめた上で工事をしないと補強の十分な成果があげられない。よって、工事開始後は常に工事者と補強設計者は連絡を密にとって善後策を検討しなければならない。

また工事する側は積算において、不測の状況に対する見積の修正を事前に依頼者に誤解ないように十二分に説明し理解をいただいておく必要がある。

施工計画

住み手の生活時間、生活スタイルを十分に伺った上で、工事の進め方、工程表を作成し、できるだけ住み手に配慮した施工計画を検討しましょう。耐震補強の場合、高齢者の方々からの要望が最も多いため、無理のない工事計画を一緒に考えていきましょう。例えば、住みながらの工事も可能なため、ある程度住み手の生活に大きな支障を及ぼさない工夫も大事。一部屋一部屋行うとか、一時的な荷物の他の場所への移動なども場合によっては必要です。

ひとによっては、これを機にお部屋の小物の整理、片付けをされる方もいるので、事前によく相談しておくことも必要でしょう。

１．土地+建物=本当の地震対策

２．適合証明書とは？

３．無料・セルフチェック法教えます

Aコース

地盤調査及び地盤診断　￥60,000（税別）

Bコース

地盤調査及び地盤診断　+　宅地・擁壁調査及び診断　￥80,000（税別）

調査方式について

当設計事務所では、機械を使った計測で、スウェーデン式サウンディング試験（SWS方式）というやり方を採用しています。地盤調査専門会社に、私たちのような建築士が依頼し調査を行います。また次の例でご紹介するような擁壁調査も兼ねています。１日ですみます。

診断書について

診断証作成には２週間ほど必要です。その診断は依頼した私のもとに届きます。結果の数値をもとに、地盤を診断し、動向と対策をお施主様にご報告します。

Bコース　SWS調査　実例紹介

この家を測定します

建売販売で購入した盛土した場所に建つ家です。建売住宅で購入されたこのお宅。地震で壁に亀裂が入ってしまい、ご依頼をいただきました。

1㎡あれば測定可能です

赤い四角で囲んだ部分が機械です。家の周辺をリサーチします。通常3～5か所くらいを測定します。家が建っている場合は、3か所くらい。更地の場合5か所くらいです。1か所につき1㎡あれば測定可能です。（赤線で囲まれた測定器が置けるスペース）この時には1庭のフェンスの境界2お隣さんとの境界3がけ下の3か所を測定することにしました。この場所を、私が測定専門業者に指示し、測定を開始します。

測定中（庭のフェンスの境界）

機械を使った実際の測定の様子簡単に解説すると、鉄の棒に100㎏の加重をかけます。この棒の沈み方を観察・測定します。だいたい、地上に建つ家と同じくらいの深さが（約10M）測定対象の深さです。

測定中（お隣さん境界）

専門業者さんとは私はよく観察しながら進めます。すでに家が建っている場合や、駐車場がコンクリートになっている場所は測定できません。空いている土の部分で行っていきます。

測定中（お隣さん境界）

がけ下の測定の様子。

測定中（がけ下）

土圧で左に押されていることがわかりました。これで計測は終了です。

考察

地盤調査は、おもに地盤の上に建つ建物が不同沈下（傾かないか）しないかを調べます。 ただ、時によって不同沈下は土質・硬さだけが問題になるのではなく、写真のようにブロック、擁壁が土圧（どあつ）によって押されたり、そもそもブロック、擁壁の設計、工事のやり方に問題があってそれらが複合的に建物に悪影響与えている場合があります。今回の調査の場合は、このケースに当てはまることが私の調査で分かりました。

助成金について

市、県、国の各種補助制度を上手に利用しましょう。建物が昭和56年以前に建てられている場合、費用の約2/3が市の補助対象に認められます。各市町村で若干の違いがありますが、ご利用をお勧めします。詳しくは各市町村の市役所にお問合せください。また、めんどうな書類申請も弊社がとことんお手伝いいたします。

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